Huurbescherming bij korte huurovereenkomst bedrijfsruimte?

Door in Contractenrecht op 31 maart 2015 3 minuten leestijd

advocaat huurrecht bedrijfsruimte

In een recente uitspraak speelde het volgende. Een huurder en verhuurder sluiten een huurovereenkomst voor een winkelruimte. In het huurcontract staat dat de huurperiode 1 jaar bedraagt waarna de huurovereenkomst telkens voor 1 jaar wordt verlengd. De verhuurder zegt na 2 jaar de huurovereenkomst op maar de huurder weigert te vertrekken. Heeft de huurder recht op huurbescherming? Advocaat huurrecht Thomas van Vugt legt uit.

 

Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte

De huurovereenkomst die partijen hadden getekend was glashelder. Opzegging van de huurovereenkomst was mogelijk tegen het einde van een huurjaar met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden. De verhuurder zegde ruim 6 maanden voor afloop van het tweede huurjaar de huur op onder gelijktijdige aanzegging van de ontruiming. Reden hiervoor was de structurele huurachterstand die huurder liet ontstaan. Huurder weigerde echter te bevestigen dat hij het winkelpand per zou verlaten.

Ontruiming vorderen in kort geding

Verhuurder vorderde daarom in kort geding de ontruiming van huurder op straffe van een dwangsom toe. Deze vordering werd toegewezen maar huurder stelt spoedappel in. Hij voert aan dat de huurovereenkomst geen juiste weergave zou zijn van wat partijen hadden afgesproken. Volgens huurder was beoogd een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten. Daarom zou hij huurbescherming genieten, aldus huurder.

Huurcontract: onderhandse akte met dwingend bewijs

Het Hof stelt voorop in de huurovereenkomst een huurperiode korter dan 2 jaar is overeengekomen, hetgeen wettelijk is toegestaan. Als onderhandse akte Een ondertekend geschrift, bestemd om tot bewijs te dienen.
» Meer over akte
akte
levert de huurovereenkomst dwingend bewijs In het Nederlandse procesrecht geldt als hoofdregel dat de rechter alleen die feiten of rechten aan zijn beslissing ten grondslag mag leggen, die in de rechtszaak aan hem ter kennis zijn gekomen of zijn gesteld en die zijn komen vast te staan.
» Meer over bewijs
bewijs
op tenzij tegenbewijs wordt geleverd. Dit brengt met zich mee dat huurder. Huurder heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat de bepalingen in het contract Een akte (schriftelijke vastlegging) van een overeenkomst.
» Meer over contract
contract
(dat door beide partijen is ondertekend) onjuist zijn. Het kort geding vonnis wordt in hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep
hoger beroep
bekrachtigd en de ontruiming blijft staan.

Huurtermijn in het algemeen 5+5 jaar

Huurovereenkomsten betreffende 290- bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte
bedrijfsruimte
(horeca en winkelpanden) worden in het algemeen aangegaan voor een termijn van 5 jaar met de mogelijkheid van een verlenging van nog eens 5 jaar. Na de eerste termijn kan de verhuurder de huurovereenkomst slechts opzeggen als er sprake is van slechte bedrijfsvoering van de huurder of dringend persoonlijk gebruik van het gehuurde door de verhuurder. Na 10 jaar zijn er meer opzeggronden voor de verhuurder. Ratio achter deze termijnbescherming De regel dat een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte in principe voor 5 + 5 jaar wordt aangegaan.
» Meer over termijnbescherming
termijnbescherming
 is dat het een huurder mogelijk moet worden gemaakt om zijn investeringen die hij in het gehuurde en zijn onderneming heeft gedaan, terug te verdienen zonder het risico “zomaar” zijn gehuurde te moeten ontruimen.

Huurbescherming huurder: beperkte opzeggronden verhuurder

De huurder in deze zaak deed een beroep op huurbescherming. Dit beroep werd afgewezen omdat er sprake was van een huurovereenkomst aangegaan voor een periode van 2 jaar of korter. Deze korte huurcontracten vormen een uitzondering op de 5+5 jaar regel. Als de huur echter langer dan twee jaar heeft geduurd, dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege omgezet in een overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst
overeenkomst
voor 5 jaar (waarop de 2 jaar in mindering worden gebracht). De overeenkomst tussen de huurder en verhuurder in deze zaak was aldus niet geldig, in die zin dat na 2 jaar de huurovereenkomst niet meer telkens voor een jaar zou worden verlengd maar automatisch zou worden omgezet in een 5+5 jaar contract. Zou de verhuurder na het derde huurjaar de huur hebben opgezegd, dan had de huurder wel een geslaagd beroep kunnen doen op huurbescherming.

Thomas van Vugt - Advocatenkantoor AMS Advocaten
Thomas van Vugt Thomas adviseert en procedeert met name op het gebied van het verbintenissenrecht, waaronder het ondernemingsrecht, het vastgoedrecht, het huurrecht bedrijfsruimte en incasso. Volg Thomas op Google, LinkedIn of Twitter. Thomas is bereikbaar via email en +31 (0)20-3080315.
Contact met AMS Advocaten
Telefoon: 020-3080315
E-mail: info@amsadvocaten.nl

AMS Advocaten N.V.
Nachtwachtlaan 20
1058 EA Amsterdam
Volg ons op social media